物业管理作为物业的后期管理，是确保物业保值增值的重要手段。在我国，物业管理尚属起步晚的"朝阳产业"， 但从目前物业管理运营市场来看，企业的管理决策对物业管理的认识，大多停留在平面的服务层面上，如设夜行灯、安排门卫值班等等，虽然是必须的，但这种平面式的服务内容缺乏想象，没有独创，往往是事倍功半，工作效率低下，不能满足业主的各种需求。 病因在于物业管理公司内部管理运营结构不合理，管理技术落后，首先是观念没有彻底改变，传统型管理占主导地位，虽然强调了服务，但因其是平面式的，有"表"没有及"里"，所以仅仅是解决了为业主服务这一面，而忽视了如何为业主提供高质量服务的一面；其次，物业管理公司运营结构软弱，衔接不佳，内耗大，缺乏一套系统的管理体系，造成业主与管理者、管理者与决策者之间的断层空白，致使问题越积越多，处理时间越来越长，以至于问题终还是得不到解决，不了了之，使物业管理陷入疲软无力的境地。因此，物业管理公司能实现有序管理的当务之急在于要迅速建立起一套规范化、标准化、反应灵敏的动态物业管理体系。 但物业管理要建立一套规范合理的运作机制并不是一件容易的事，规范而又合理的东西往往是许多经验的长期积累，且需经过多年的探索验证。而对国内众多物业管理公司来说，刚刚兴起的这个行业让大家多少有点赶鸭子上架的味道，且往往又是物业开发商的无奈之举，与物业开发商多有些"血缘"关系。因此，如何迅速建立起一套适切合理的牧业管理体系，是目前物业管理公司所关注的一个重要问题。目前，国内一些起步较早、崇尚规范经营的物业管理公司都在尝试导入ISO9000来建立自己的运作体系，通过一段时间的运作，已在物业管理上取得一些佳绩。 对物业管理公司而言，要建立起一套物业管理体系有三个关键方面要注意，即管理职责、质量体系结构及人员和物质资源。这三个关键方面的焦点是业主，只有这三个关键方面相互协调时，才能保证业主满意。ISO9000的建立意在强调业主的重要，与业主接触面上的质量控制的重要。物业管理如不能很好控制与业主接触面上的质量，服务质量就难以形成。 结合物业管理实际情况及今后的发展，据此建立起一个科学完善的"合同评审程序"，识别并确定客户的需求，同时判断自己是否具有满足业主需求的能力。区分出哪些是自己能够提供的服务项目，哪些是由外部服务组织提供的服务项目。外部伺服性服务组织的选择，可依据实际情况建立"分包商选择与管理程序"，以分承包方的形式进行，并将有关分包服务项目列入与分承包方签署的分包合同或协议中。 对提供的服务按实际情况建立"服务过程查核程序"、"服务过程状态识别程序"，"服务管理程序"进行服务质量的全程管理，并对其结果追踪确认。同时建立"公共设施、器材管理程序"、建立"维护保洁控制程序"、"紧急应变作业程序"、"人员进驻控制程序"和"保安驻警控制程序"，以给物业管理正常运作提供运行保障和保障。 物业ISO9001标准建立起一个开放式的信息沟通体系，如建立："客户满意度调查程序"、"客户抱怨处理程序"，并通过至少每年一次对业主进行"需求的连续评审"。建立的"新服务项目企划程序"策划新服务项目，以向业主尽可能多提供按需服务，从而促使物业管理公司走出管理的消极状态。 对物业管理服务中存在的问题，建立"服务的鉴别与追溯性程序"，建立"不符合服务控制程序"，建立"纠正与措施程序"等改进措施加以自我改进完善。在物业管理公司内部管理上，可以通过实际情况建立"管理责任程序"，建立"文件与资料控制程序"，建立"机电设备控制程序"、"行政服务控制程序"，建立"进料控制程序"，建立"库存作业管理程序"、"搬运控制程序"、"交房作业管理程序"加以内部规范管理；通过建立"质量记录管理程序"如实记录运行中的活动结果，并妥善保存这些记录，以提供作为内部及第三方审核的证据；并建立"统计技术管理程序"对这些质量记录加以统计并进行技术分析。同时，通过建立"内部管理审核程序"以完善内部管理审核体系。 在人力资源的配备上，根据实际工作需要设置部门和人员，要求建立"工作职责说明书"，规定定量、定性的服务内容和服务应达到的水准，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001标准之建立"培训管理程序"，对全体员工进行物业管理基本知识、岗位任职资格等培训，并进行资格确认，以保证公司员工对公司完善管理、公司发展的适应，使物业管理公司在建好一个企业的同时，更培养锻炼了一支队伍。 物业ISO9000认证体系是一种从管理模式向服务模式进化的体系，它所强调的是将服务作为一种商品，确保被服务者在使用过程中的满意程度，是一种服务质量承诺的兑现，强调人对人的服务，是一个为业主提供综合性整合化服务的系统。这个体系的建立将使物业管理逐步朝为业主按需提供服务的理想化方向发展，并以其全新体制的优势促使物业管理真正成为产业经济活动，以塑造众多的需求群体和拉动巨大的需求市场，以此影响、优化物业管理的市场环境，推动物业管理的发展。

IATF16949认证体系组织环境 很多企业在实施IATF16949认证体系时仍使用实施ISO9001认证体系时分析的内外环境，这是否合适在暂在此置评，在看完下面关于组织环境解读后相应会有一个清晰认识。 理解组织环境是决定影响组织实现持续成功的能力的因素的过程。在确定组织的背景时，需要考虑以下三个方面关键因素是： a）利益相关方； b）外部问题； c）内部问题。 1.与IATF16949认证体系或ISO9001认证体系要求相关的利益相关方 利益相关者是指那些能够影响、受组织决策或活动影响或认为自己受组织决策或活动影响的人。组织 应确定哪些利害关系方是相关的。这些相关的相关方可以是外部的和内部的，并且可以影响组织实现持续? 成功的能力，包括客户。 组织应确定哪些利益相关方： A）如果不满足相关的需求和期望，则是其持续成功的风险； b）可以提供增强其持续的成功的机会。 相关利益相关方一旦确定，组织应： ——确定他们的相关需求和期望，确定应该解决的问题； ——建立必要的程序以满足相关方的需要和期望。 组织应该考虑如何与相关方建立持续的关系，以获得利益，例如改善绩效、对目标和价值的共同理解、 以及增强的稳定性。 2?与IATF16949认证体系或ISO9001认证体系相关外部和内部问题 2.1 外部问题是存在于实施IATF16949认证体系或ISO9001认证体系组织外部的可能影响组织实现持续成功的能力的因素，例如： a）法律和法规要求； b）特定领域的要求和协议； c）竞争； d）全球化； e）社会、经济、政治和文化因素； f）技术的革新和进步； g）自然环境。 2.2.内部问题是实施IATF16949认证体系或ISO9001认证体系组织内部存在的能够影响组织取得持续成功的能力的因素，例如： a）尺寸和复杂性； b）活动和相关过程； C）战略； d）产品和服务类型； e）性能； f）资源； g）能力和组织知识水平； h）成熟度； i）创新。 在考虑IATF16949认证体系或ISO9001认证体系外部和内部问题时，组织应考虑过去的相关信息、其现状和其战略方向。 组织应确定哪些外部和内部问题可能导致其持续成功的风险或增强其持续成功的机会。? 基于这些问题的确定， 管理层应该决定哪些风险和机会应该被处理，并开始建立、实施和维护必要的过程。 组织应考虑如何建立、实施和维持一个监测、审查和评估外部和内部问题的过程，同时考虑要采取行动的任何后果（见 7.2）。